概要
この制度は、「建築基準法第12条第5項」に基づき、
一級または二級建築士が建築物の現況について、構造・避難・採光・換気などが法に適合しているかを調査し、報告するという制度です。
検査済証の無い建物の合法性確認に使用できる制度ではありますが、違反部分の是正が必要で、その費用が高額になることが多く、積極的に利用されている制度ではありません。
制度の位置づけ
根拠法令： 建築基準法第12条第5項（定期報告制度の一部）
ガイドライン：既存建築物の現況調査ガイドライン（１２条５項の具体的な内容を示す）
実施者：建築士（通常は一級）または建築士事務所、指定確認検査機関
提出先 ：特定行政庁（例：大阪市建築指導部など）または確認検査機関
効果： 適法性の証明、用途変更の根拠、増築、旅館業・民泊等の許認可に使える
活用される具体的な場面
利用目的 内容
民泊・旅館業許可（簡易宿所・特区民泊）等の許認可の 検査済証がない建物の適法性証明として使用
建築確認申請（増築・用途変更など） 既存部分の適合性証明により確認申請が通りやすくなる
是正報告・行政指導の対応 違反建築物の現況説明・合法性判断資料として活用
証明書に含まれる主な内容
建物概要（位置・用途・構造・延床面積）
建築当時の図面や現況との比較
建築基準法への適合状況（構造・面積・避難・防火・採光等）
違反の有無、必要な是正工事項目
写真付き報告書および建築士の記名押印
✅ メリット
検査済証がない建物でも、合法的に増築、民泊・用途変更・旅館業許可が目指せる
建築確認申請の添付資料として提出できる（※特に増築・用途変更時）
売却・融資における建物評価の裏付け資料としても有用
✅ 補足：住宅性能評価機関の活用
一部では、住宅性能評価機関（指定性能評価機関）によって、検査済証の代替として
「既存建物性能評価書」などが発行されることもありますが、これは限定的で、旅館業許可や用途変更などにそのまま使えるとは限りません。
注意点
あくまで「現況が法に適合している」ことの証明であり、違反がある場合は是正が求められます。
調査には図面（確認済図等）や役所調査、現地調査を含むため数週間〜1か月程度の期間が必要
建築士に依頼する費用（数十万円程度）が発生します。
✅ まとめ
名称： 建築基準法第12条第5項に基づく 建築士による既存建築物調査報告
法的根拠： 建築基準法第12条第5項
対象： 検査済証がない既存建物など
証明内容 ：建築基準法への適合状況（構造・面積・避難・採光・設備など）
活用例 ：民泊・旅館業の申請、増築・用途変更確認申請、違反是正報告など
実施者： 一級又は二級建築士、指定確認検査機関
提出先：行政・検査機関等