市街化調整区域の農地転用
業務用駐車場として使用することを目的として、田（農地）を売却したいので、農地転用の許可を取りたいとの相談を受けました。
都市計画法上の市街化調整区域の場合、農地を農地以外の用途に変更する場合は農地法における転用許可が必要になるからです。
ただ、そのための手順が少々複雑です。下記にその流れを書いてみます。
事前相談～転用可能な農地なのか？～
一番最初に行うことは、そもそもその農地が転用可能な農地なのかを、農業委員会に事前相談する必要があります。
農地の種類によっては、絶対に農地転用不可の場所もあるからです。
今回の農地は第２種農地ということで、条件付で転用可能なことがわかりました。
見積書の作成・提出・受任
条件付でも転用可能な農地であることがわかれば、次に許可までの手順を想定し、費用の見積もりを作成し、依頼者に提出します。
その後、内容を確認、了解をいただけた段階で、受任します。この時点で着手金をいただきます。
但し、条件を満たすことができなければ、転用不可になることを事前にお伝えします。
現地の測量
多くの農地には、実際の測量図はありません。だいたい登記面積と異なります。
そのため、計画を進める上で必ず現状の形状、地積、周囲との高低差等を確認する必要があります。
その上で、計画図を作成します。
農地ですので、移動しやすい服装、汚れても大丈夫な服装で行います。
現地図面の作成
測量のデータを使い、専用のCADを使い現況図面を作成します。
現地及び現地周辺の状況まで記載したほうがいいでしょう。
地域計画の変更
いきなり農地転用許可申請に進むことはできません。転用計画を進めるうえでまず、農業経営基盤強化促進法による、地域計画内の農地であったため、地域計画の変更手続きが必要です。
これは変更申請書を提出してから、約2か月かかります。
開発許可に関する事前相談
今回の計画が開発許可に該当しないことを事前相談し、確認します。
計画関係書類を一式持参し、担当部署（堺市宅地安全課）に相談します。
建築物を建築する目的で土地の形状変更をする場合は、都市計画法による開発許可という許可が必要になります。
今回の露天駐車場のように、建築物の建築を目的としない場合は、開発行為にはなりませんが、それを堺市農地転用許可申請の前に証明してもらう必要があります。要否判定依頼といいます。
実はここでも既存の建物との関係で、難しい部分があります。開発行為にならないような造成計画が重要になります。
開発行為に該当しない旨の証明
事前確認し、指摘事項に合わせそ、計画図面を修正し、要否判定依頼（開発行為に該当しない旨の証明書発行依頼）を行います。堺市の場合はその証明が出たときは、直接農業委員会に送られます。
宅地造成及び特定盛土規制法等規制法のチェック
法律に規定する内容の工事を行う場合は、農地転用許可と合わせて宅地造成及び特定盛土規制法等の許可が必要になります。
これは盛土、切土の高さ、造成面積が一定以上であれば、この許可も必要となります。
今回は、工事内容的にこちらには該当しませんでした。
これに該当する場合は、詳細な工事計画書、見積書、資金証明書等が必要になります。
農地転用許可申請書の提出
この段階でようやく、農地転用許可申請書を提出できます。
毎月締め切りがありますので、その期日を目途に提出します。
これまでに、事前確認を含め打合せをしてきましたので、この段階で問題は特にありません。
農地法許可5条許可申請書の受理
申請内容が審査され約１か月後に、許可証が発行されます。
このとき一緒に、工事中現地に掲げる標識が渡されます。
その後は、農地転用許可証を添付し、登記名義を変更します。この手続きは通常は司法書士に依頼します。
名義変更後に、工事に着手します。
以上が、大まかな流れとなります。
最初に依頼を受けたときから、５～６ケ月はかかりますので、期日には余裕をもっておいたほうがいいでしょう。