住宅ローンの返済、厳しくなったら考えること
いろんな理由で収入減になり、当初借入したときは返済の見込みがあったけれど、今は苦しくてどうしようもない状況に追い込まれることもあるかと思います。
このまま、何もしないで放置しておけば、そのうち完全に延滞状態となり、催促の通知が来て、いずれ競売にかけられて、第三者に落札されて、強制退去しなければならないでしょう。
しかもその後も、返済義務は残ります。
そんな最悪の状態を避けるためにやるべきことは。まず住宅ローンを借入している金融機関に返済条件の変更を相談してみることです。
収入減であったとしても、無理のない範囲で返済が可能であるならば、その内容を十分吟味した上で、返済条件を変更してもらいます。これをリスケジュール（略してリスケ）と言います。
ただし、これはどこの金融機関でも応じてもらえるものではなく、金融機関の個別の判断となります。
収入減である理由が明確で、それに合理性があれば、むげに断ることはないと思います。
しかし、現在の状況がもう少し緊迫していて、リスケでは無理であり、延滞も始まっているようであれば、競売にかけられる前に、自ら住宅を売却してその売却代金で借入を返済する方法があります。
競売よりは、高く売れる可能性が高く、何よりもこの方法での売却は、通常の不動産売却と変わりがなく、外から見れば、普通に不動産を売っている状態に見えます。
競売であれば、いろんな人が、勝手に住宅を見にきたり、近所の人に問合せされたりして、競売にかけられていることがわかってしまいます。
それよりは、ずっと精神的に楽ではないかと考えます。
住宅を売却することは確かに、心苦しい決断ではありますが、早めに精算して、また新しい人生を歩んでいくことも一つの方法ではないでしょうか。
ただこの場合、一つの問題があります。
それは、住宅が借入額より高く売れればいいのですが、そうでない場合は、売却代金だけでは返済ができないので、不動産に設定してある、抵当権が解除できないのです。
それでは、不動産の売買自体が成立しません。
買主には、抵当権等の担保は全て抹消して引き渡すのが、不動産売買における絶対的なルールであるからです。
そこで、事前に、借入をしている金融機関に相談し、借入額未満の返済でも、抵当権を外してほしいと依頼します。
金融機関としても、このまま延滞が続き、競売手続きに移行する手間と、競売で回収可能な金額を検討したうえで、この方法の方が得策であると判断したのであれば、応じてくれます。
この場合、不動産業者の手数料や、その他の登記費用も売却代金から清算されます。
金融機関次第ではありますが、引っ越し費用が無い場合はその金額分だけは、残してもらえることも多いです。これを任意売却手続きといいます。
任意売却の場合は、競売と比較して、精神的に楽であること、競売手続きよりも高く売れる可能性が高いため、残債が少なくなることがメリットです。
又、競売の手続が始まっていても開札日の前日までは、任意売却は可能ですが、ぎりぎりではうまくいかないので、早めの準備が重要です。ご相談ください。