不動産に長く関わってきましたので、その経験と知識を生かしたアドバイス業務です。
ビジネスに不動産が関わることも多いかと思います。
そんな相談にも積極的に対応させていただきます。
不動産とは
不動産には大きく分けて、土地と建物があります。
そしてこの2つには非常に多くの種類があり、それぞれの不動産について切り口・側面を持っています。
又、土地と建物は同じ不動産ではありますが、その内容・性質は大きく異なります。
いろいろな面からのアプローチが可能です。
（例えば、田んぼとマンションは同じ不動産ですが、その特徴・性質は全く異なります。）
そのため、不動産と一言で言うことは非常に難しいのですが、ここでは主に、居住やビジネス又は投資に使用可能な不動産を中心に考えています。
不動産の調査
売買・許認可・相続等で、不動産をより詳しく調べないといけない場合があるでしょう。
何をどこで調べたらいいのかわからないはずです。
そんな場合の正しい不動産調査と実務上の注意点をお伝えします。
不動産に関わる業務を受託したけれど、正直どうしたらいいかわからなくて困っている行政書士、税理士、宅建士の試験に合格して、これから実務を覚えていこうという方もご相談ください。
（※調査業務自体をご依頼の場合で、地域的に可能な場合は別途費用にて行います。ご相談ください。）
不動産の活用
空き家、遊休不動産
活用していない不動産、空き家、相続未登記で放置している土地、そんな不動産をお持ちで何とかしたい方、その活用についてのアドバイスを行います。
とりあえず、ご相談ください。
不動産の立地や条件にもよりますが、少しの工夫をすることで不動産を活用できることもあります。
保有し続けるリスクがある場合は、可能であれば積極的な処分を考えることも必要です。
又、相続未登記状態はよくありません。法律的にも２０２４年（令和６年）４月１日より、相続で取得した不動産の登記義務化がスタートします。（不動産登記法の改正）
物理的にも、法律的にも何もしないで放置することは百害あって一利なしです。
多方面からのアドバスを行います。
借地・借家
借地、借家についてはトラブルが生じやすい事項です。
トラブルが発生してからでは、その解決に多くの時間を要します。
そうなる前の契約時に注意することが重要です。
定期借地権、定期借家権を活用した方法も広がっています。状況を把握したうえで、適切なアドバイスを行います。
不動産の許認可
不動産（土地・建物）には使用目的・内容によっては、許認可が必要になります。
特に、その形状を変えるとか、ビジネス的に使用するためには、それを管轄する行政庁の許可、届出、登録等が要求されている場合がほとんどです。
そのため、その目的を達成するためには、どんな許可が必要で、そのためにはどんな専門家との協力が必要になるのか？この辺りを確認しながら、アドバイスします。
業務を正確に進めるには土地と建物に詳しいことが大前提になります。
又、代表の岡田自身が許認可の専門家である、行政書士でもありますので、直接許認可業務をご依頼いただくことも可能です。
不動産の相続
不動産の相続には、金融資産と違った問題があります。
それは、分割がやりにくいということです。
金融資産であれば、簡単に分けて配分すればいいのですが、不動産は基本的には物理的に分けることは困難です。
そのため、不動産がある場合の相続には、不動産特有の注意事項があります。
又、不動産相続のメリットもあります。
相続財産に占める不動産の割合が多いと予想されるときは、事前に準備したほうがいいことがあります。
その部分について対策をアドバイスをします。
不動産の取引
不動産購入
不動産購入は、初めての方にとっては迷うことが多いはずです。
そんな方のために、物件の選び方、注意点、行政法規上の確認事項、現地と書類上でのチェックポイント、融資の借り方、不動産業者との付き合い方、リフォームの注意点など、不動産購入とそれに関係する事項について、第三者の視点からのアドバイスを行います。購入検討をされている段階でご相談ください。
不動産売却
不動産売却をしようとしたときの注意点についてアドバイスを行います。
少しでも高く売りたいという気持ちはわかりますが、現実的な価格設定をしなければ市場からは相手にされないことも又事実です。
今は、売れる不動産と売れない不動産がはっきりしています。
不動産業者の当初の高値査定をそのまま信じることは危険です。
しかし、少しでもいい条件で売るためのコツは存在します。
不動産業者の言いなりにならないようにするためにも、ある程度の事前準備は必要です。
そのあたりの注意点をお伝えします。
住宅ローンの借入
金融機関別の特徴
住宅ローンを扱う金融機関には、大きく分けて以下のタイプがあります。
ご自身の置かれた状況と条件、目的によりどこで借入することがいいのか？
選択する際のアドバイスを行います。
| 金融機関名 | 特徴 |
| メガバンク | 審査は厳しめ。金利は低め。 安定した収入のある会社等の勤務者なら、優遇される可能性が高い。 ルールに沿った融資が中心であまり柔軟な対応は期待できない。 支店窓口中心であったが、最近はネットで完結する方法に移行してる。 |
| ネット銀行 | 事前審査は早いが、表面的な審査であるため、慎重に考えたほうがいい。 ネットだけで完結する。 条件を満たすことによりがかなり低い金利になることもある。 自分で全部の必要書類を準備して、専用サイトからアップロードする。 本審査から、融資実行までに時間がかかかるケースあり。 金融機関によってかなり特徴あり。 |
| 第三の銀行 | 事前審査は比較的早い。メガバンクとネット銀行の両方の性質をもつ。 イオン銀行、新生銀行、ソニー銀行など。独自の特徴があり、条件によってはかなりお得になるケースもある反面、合う人と合わない人がいる。 |
| 地銀・第二地銀 | 窓口申し込みが中心。不動産業者の営業担当者との関係も深い。 金融機関により、条件が大きく異なる。 リフォーム融資にも力を入れていることが多い。 支店担当者と相談しながら申込が可能。 メガバンクよりは、柔軟な部分もあるが、審査はやや厳しい。 金利はメガバンクよりやや高め。 団信などで特徴を出している。 |
| 信用金庫・信用組合 | 住宅ローン自体にそれほど力を入れていない所もあり。 地元密着型で取り扱い物件も担当エリアに限られる。 金融機関によって取り組み姿勢、基準がかなり異なる。 融資担当者がつくが、担当者の熱量による差もあり。 審査基準にも幅があり。時間はややかかる。 |
| JA（農協） | 銀行とは違う審査基準である印象。 各支所の担当者を通して申込を行う。 人的なつながりを優先する。かなりアナログ的。 審査に時間がかかるケースが多い。 |
| フラット３５ | アルバイト、パートでも申し込みが可能。 物件の基準が厳しく、フラット３５適合証明書が出る物件のみ融資可能。 代理店を通じて申し込みをする。ARUHI等のフラット３５専門代理店と 地域の金融機関等の代理店がある。代理店により融資手数料は異なる。 長期固定金利。 |
| ノンバンク | 金利は高いが柔軟な融資が可能。 短期的なつなぎ融資としての活用もあり。 |
リフォームローンについて
以前と比べて最近はどこの金融機関も、リフォーム融資について柔軟に対応するようになっています。
しかし、リフォーム融資の限度額、金利はそれぞれ異なっているので、事前によく確かめたほうがいいです。
例えば、物件価格の５０％までという金融機関もありますし、特に制限のないところもあります。
又、リフォーム部分は本体と一緒に申し込みができる場合もあれば、別の融資として手続きする場合もあります。どちらの場合もリフォーム部分については、リフォーム完了確認後の融資実行となります。
住宅ローンの返済
返済条件の変更（リスケジュール）
住宅ローンの毎月の返済額が大きく、家計を圧迫しているとき、ぎりぎりの状況で返済しているとき、もうこれ以上は難しいと感じるときは、一度借入をしている金融機関に相談してみてください。
たいていの金融機関では、その状況が明確で、このままでは延滞が生じてしまう可能性があると判断した場合は、借入条件の変更をしてくれます。返済期間の延長をして、毎月の返済額を減らす、ボーナス返済を無くして、毎月の返済だけにして、更に返済期間も延長するなどの方法があります。
任意売却
返済が厳しくて、既に何回か延滞を生じている状態で、その状態が回復する見込みがないとき、それをそのままにしておけば、いずれ抵当権に基づく競売申し立てが行われます。
そうなれば、裁判所により競売にかけられ、数か月後には誰かに落札されてしまいます。
落札されれば、いやでもそこから立ち退きをするしかありません。（退去の強制執行）
又、競売申し立てになれば、裁判所にてその事実を誰でも閲覧することができますので、それを見た不動産業者等が勝手に現地に見に来たりもします。
又、落札価格は相場より低くなることが多く、この場合の差額債務は残ったままになりますので、結局それは返済しなければなりません。
これを防ぐ方法として任意売却という方法があります。
債権者である金融機関に了解を得て、一般市場で売却して、その売却代金を返済金にするという方法です。
一般市場で売却するので、相場に近い価格で売却も可能であり、その分債務が減少します。
金融機関との交渉により、残債務を全額返済しなくても、抵当権抹消が可能なので、売却が可能になります。
第三者から見れば通常の売却と変わらないので、競売のときのように無神経に現地に来られたりすることがありません。競売手続き中でも可能です。
住宅ローンの返済に本当に困ったときには、有効な方法です。