不動産のことでお困りの方へ
不動産に３０年近く関わってきましたので、その経験と知識を生かした不動産コンサルティングを行います。不動産に関してのお悩み、相談事項等どこに相談していいかわからないときは、お気軽にお声かけください。初回相談は無料です。
聞いて得になるお話、損を避けるお話をさせていただきます。
難しい話ではなく、具体的なアドバイスをします。ご希望の場合は会員コースもございます。
不動産の親族間信託
不動産の親族間信託とは、自分が所有する不動産の管理・処分を委託するため、不動産の名義を親族の誰か特定の人（受託者といいます。）に変えることです。
年齢を重ねるとともに、不動産の管理や処分などを自身で行うことが難しくなってきます。
そのため、早いうちにそれを、信頼できる親族（多くは子供が多いです）に任せてしまう方法です。
ただ、名義を変えるといっても、本来の所有権は移動しません。
つまり、管理・処分の法律的効果は、元の所有者のものです。例えば、賃貸マンションの家賃収入は元の所有者のものですし、仮に売却したとしても、その売却によって得たお金は、元の所有者（つまり親）のものです。
形式的に名義を変えるだけなので、贈与税はかかりません。
これをうまく活用することにより、早めの資産承継・相続対策ができます。
相続が起これば、そのまま受託者に財産の所有権を移動することができますので、生前の相続対策と言えます。活用の方法はいろいろ考えられますので、早めの相談をおすすめします。
不動産の売却
不動産を少しでも良い条件で売却します。そのためきちんとした調査を行い、実現可能な価格設定、売却方法のアドバイスを行います。同時にリスク回避も重要です。
今は、売れる不動産と売れない不動産がはっきりしています。
不動産業者の高値査定をそのまま信じることは危険です。
しかし、不動産に付加価値をつけて、高く売る方法は存在します。
ただし、表面上の条件だけが良くても、契約後のリスクがあっては意味がありません。
売却検討を始められた段階で是非ご相談ください。
不動産の購入
不動産購入は、初めての方にとっては迷うことが多いはずです。
不動産購入で失敗しないために、物件の選び方、注意点、行政法規上の確認事項、現地と書類上でのチェックポイント、住宅ローンの適切な借り方、不動産業者との付き合い方、中古フォームの注意点など、不動産購入とそれに関係する事項について、総合的にサポートします。
物件探し、検討から契約・引き渡しまで、並走します。
事業用不動産の賃貸
店舗、事務所、倉庫、工場など事業用に使用する不動産の賃貸仲介業務です。
事業用不動産賃貸仲介業務は、一般住宅の賃貸業務と異なり建築改装工事、許認可も関係しているため、知識と経験が求められます。そのため対応可能な不動産業者も限られます。
物件探し、建築提案、許認可が必要な場合は許認可取得までトータルにサポートします。
土地・建物の許認可
不動産（土地・建物）には使用目的・内容によっては、許認可が必要になります。
特に、その形状を変えるとか、ビジネス的に使用するためには、それを管轄する行政庁の許可、届出、登録等が要求されている場合がほとんどです。
そのため、その目的を達成するためには、どんな許可が必要で、そのためにはどんな専門家との協力が必要になるのか？この辺りを確認しながら、アドバイスします。
業務を正確に進めるには土地と建物に詳しいことが大前提になります。
又、代表の岡田自身が許認可の専門家である、行政書士でもあります。
そのため例えば、不動産購入＋許認可業務を一度にご相談・ご依頼いただくことが可能であり、ご相談者様の手間と負担を減らすことができます。
借地・借家の整理
借地・借家
借地、借家についてはトラブルが生じやすい事項です。
トラブルが発生してからでは、その解決に多くの時間を要します。
そうなる前の契約時に注意することが重要です。
一度貸したら返ってこないということを防ぐため、定期借地権、定期借家権を活用した方法も広がっています。状況を把握したうえで、適切なアドバイスを行います。
不動産の調査
売買・賃貸・許認可・相続等で、不動産をより詳しく調べないといけない場合があるでしょう。
所有者様に代わり、調査をいたします。
その他、不動産に関わる業務を受託したけれど、この部分は専門外でどうしたらいいかわからなくて困っている行政書士、税理士等士業の方もご相談ください。
（※但し、地域により距離の関係でお引き受けできない場合もございます。）
住宅ローンの借入
金融機関別の特徴
住宅ローンを扱う金融機関には、大きく分けて以下のタイプがあります。
ご自身の置かれた状況と条件、目的によりどこで借入することがいいのか？
選択する際のアドバイスを行い、ご希望者には代理手続きを行います。
| 金融機関名 | 特徴 |
| メガバンク | 審査は厳しめ。金利は低め。 安定した収入のある会社等の勤務者なら、優遇される可能性が高い。 ルールに沿った融資が中心であまり柔軟な対応は期待できない。 支店窓口中心であったが、最近はネットで完結する方法に移行してる。 |
| ネット銀行 | 事前審査は早いが、表面的な審査であるため、慎重に考えたほうがいい。 ネットだけで完結する。 条件を満たすことによりがかなり低い金利になることもある。 自分で全部の必要書類を準備して、専用サイトからアップロードする。 本審査から、融資実行までに時間がかかかるケースあり。 金融機関によってかなり特徴あり。 |
| 第三の銀行 | 事前審査は比較的早い。メガバンクとネット銀行の両方の性質をもつ。 イオン銀行、新生銀行、ソニー銀行など。独自の特徴があり、条件によってはかなりお得になるケースもある反面、合う人と合わない人がいる。 |
| 地銀・第二地銀 | 窓口申し込みが中心。不動産業者の営業担当者との関係も深い。 金融機関により、条件が大きく異なる。 リフォーム融資にも力を入れていることが多い。 支店担当者と相談しながら申込が可能。 メガバンクよりは、柔軟な部分もあるが、審査はやや厳しい。 金利はメガバンクよりやや高め。 団信などで特徴を出している。 |
| 信用金庫・信用組合 | 住宅ローン自体にそれほど力を入れていない所もあり。 地元密着型で取り扱い物件も担当エリアに限られる。 金融機関によって取り組み姿勢、基準がかなり異なる。 融資担当者がつくが、担当者の熱量による差もあり。 審査基準にも幅があり。時間はややかかる。 |
| JA（農協） | 銀行とは違う審査基準である印象。 各支所の担当者を通して申込を行う。 人的なつながりを優先する。かなりアナログ的。 審査に時間がかかるケースが多い。 |
| フラット３５ | アルバイト、パートでも申し込みが可能。 物件の基準が厳しく、フラット３５適合証明書が出る物件のみ融資可能。 代理店を通じて申し込みをする。ARUHI等のフラット３５専門代理店と 地域の金融機関等の代理店がある。代理店により融資手数料は異なる。 長期固定金利。 |
| ノンバンク | 金利は高いが柔軟な融資が可能。 短期的なつなぎ融資としての活用もあり。 |
リフォームローンについて
以前と比べて最近はどこの金融機関も、リフォーム融資について柔軟に対応するようになっています。
しかし、リフォーム融資の限度額、金利はそれぞれ異なっているので、事前によく確かめたほうがいいです。
例えば、物件価格の５０％までという金融機関もありますし、特に制限のないところもあります。
又、リフォーム部分は本体と一緒に申し込みができる場合もあれば、別の融資として手続きする場合もあります。どちらの場合もリフォーム部分については、リフォーム完了確認後の融資実行となります。
住宅ローンの返済
返済条件の変更（リスケジュール）
住宅ローンの毎月の返済額が大きく、家計を圧迫しているとき、ぎりぎりの状況で返済しているとき、もうこれ以上は難しいと感じるときは、一度借入をしている金融機関に相談してみてください。
たいていの金融機関では、その状況が明確で、このままでは延滞が生じてしまう可能性があると判断した場合は、借入条件の変更をしてくれます。返済期間の延長をして、毎月の返済額を減らす、ボーナス返済を無くして、毎月の返済だけにして、更に返済期間も延長するなどの方法があります。
任意売却
返済が厳しくて、既に何回か延滞を生じている状態で、その状態が回復する見込みがないとき、それをそのままにしておけば、いずれ債権者により抵当権に基づく競売申し立てが行われます。
そうなれば、裁判所により競売にかけられ、数か月後（4～6ケ月後）には第三者に落札されてしまいます。
落札されれば、いやでもそこから立ち退きをするしかありません。（退去の強制執行）
又、競売申し立てになれば、裁判所にてその事実を誰でも閲覧することができますので、それを見た不動産業者等が勝手に現地に見に来たりもします。
又、落札価格は相場より低くなることが多く、この場合の差額債務は残ったままになりますので、結局それは返済しなければなりません。
これを防ぐ方法として任意売却という方法があります。
債権者である金融機関に了解を得て、一般市場で売却して、その売却代金を返済金にするという方法です。
一般市場で売却するので、相場に近い価格で売却も可能であり、その分債務が減少します。
金融機関との交渉により、残債務を全額返済しない場合でも、抵当権抹消が可能となりますので、
第三者への売却が可能になります。
第三者から見れば通常の売却と変わらないので、競売のときのように無神経に現地に来られたりすることがありません。
これは、競売開始決定後でも可能ですが、できればその前にしたほうよりベターです。
住宅ローンの返済に本当に困ったとき、事実として返済が難しくなり金融機関に返済を迫られている場合には、有効な方法です。